Rétractation
240 heures top chrono !
Dix jours, 240 heures pendant lesquelles il est possible de dire : « j’arrête ! » C’est le droit de rétractation ou de réflexion acquis à un investisseur immobilier non professionnel. Une fois le délai passé, il peut également se dégager de l’affaire si une des conditions suspensives n’est pas réalisée…
Tout bon investisseur le sait : une vente est conclue s’il y a accord sur la chose et sur le prix, dixit l’article 1583 du Code civil. Mais comme l’erreur est humaine, le législateur a décidé de permettre à notre cerveau de cogiter pendant dix jours sur l’affaire pour laquelle on vient de s’engager. Un investisseur bénéficie donc d’un délai de rétractation ou de réflexion après signature de l’avant contrat (promesse ou compromis) ou après l’envoi du projet d’acte (vente en état futur d’achèvement). Ce délai n’est acquis que pour l’acquéreur non professionnel. Un marchand de biens, par exemple, ne dispose pas de ce droit. Quid pour une SCI qui concerne bon nombre d’investisseurs ? Les associés d’une société civile immobilière ne sont pas automatiquement considérés comme professionnels de l’immobilier. Ainsi, un couple qui crée une SCI pour acquérir un bien et en faire sa résidence principale est considéré comme non professionnel et bénéficie alors du droit de rétraction. En réalité, le caractère professionnel est dans l’objet social de la société. S’il apparait dans celui ci « construction et revente », il va de soi que l’acquéreur est considéré comme professionnel et son droit de rétraction ne sera donc pas applicable. A noter que ce délai ne concerne que l’acquisition des locaux bâtis à usage d’habitation ou de toutes parts de sociétés ayant vocation immobilière à l’exclusion des terrains à bâtir et des commerces.
Un dossier complet ou rien !
C’est parti ! La promesse ou le compromis est signé. Le délai de rétractation commence à courir à partir du lendemain de la remise à l’acquéreur, en main propre ou en envoi en recommandé par l’agence immobilière ou par le notaire du compromis ou de la promesse et des pièces annexes. S’ils sont plusieurs à acheter le bien, chacun doit recevoir les pièces et le contrat pour que la purge du délai de rétractation soit valide. A défaut celui-ci ne commencera jamais à courir et l’acquéreur pourra toujours abandonner son projet d’achat. Même procédure en cas de vente directe, sans avant contrat, le délai démarre à partir du lendemain de la remise du projet d’acte définitif en main propre ou en envoi en recommandé.
Et s’il manque des pièces au dossier ?
5e jour… c’est la bérézina ! Décision est prise de mettre en œuvre son droit de rétractation sans avoir à le justifier. L’acquéreur doit juste le notifier en recommandé avec accusé réception. S’il dépasse les dix jours, il n’a plus la possibilité de se rétracter sauf en cas d’un vice du consentement, autrement dit, si par exemple une pièce manque au dossier. Il est possible alors pour lui de se décharger de l’affaire dès lors qu’il prouve qu’il manque un élément essentiel et déterminant de son accord pour acquérir. Ce vice du consentement peut se résoudre par voie judiciaire ou à défaut si les parties trouvent un accord. Il est donc fortement recommandé de pointer avec le notaire ou avec l’agence l’ensemble des pièces avant de signer le récépissé de remise en main propre des documents.
Délai de rétractations mais aussi conditions suspensives
13e jour, l’affaire est bien partie, l’acquéreur ne se rétracte pas. La dernière étape reste la signature de l’acte définitif. En attendant, le compromis court avec une période de validité et les fameuses clauses suspensives. L’acquéreur peut ne plus être contraint d’acheter si l’ensemble des conditions suspensives n’est pas rempli à l’instar de l’obtention du prêt. Dans ce cas, il faudra fournir la preuve du refus de la banque pour que le dépôt de garantie versé puisse être restitué avec l’accord du vendeur. Les autres conditions suspensives, dites de droit commun, sont également intégrées au compromis ou promesse pour protéger l’acquéreur en cas de découverte tardive d’un élément entrainant la dépréciation du bien. Titres de propriété antérieurs, pièces d’urbanisme… devront attester qu’il n’existe aucune servitude, charge, ni vice non indiqué au compromis pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que l’acquéreur entend donner. Pour cela, le notaire doit faire son job et vérifier tous ces éléments en amont. L’état hypothécaire ne devra pas non plus révéler de saisies ou d’inscriptions dont le solde des créances inscrites augmenté du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix disponible. La remise des clés n’est plus très loin…
Les pièces à recevoir avant les dix jours de rétractation
Outre la copie de la promesse ou du compromis, l’acquéreur doit recevoir pour l’achat d’une maison individuelle : les annexes (diagnostics, assainissement…)
Pour un lot de copropriété :
Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que tous leurs modificatifs éventuels publiés
Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années
Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le vendeur sur les deux exercices précédant la vente
Les sommes susceptibles d’être dues au syndicat des copropriétaires par l’acquéreur
L’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette envers les fournisseurs
La quote-part du fonds de travaux attachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le vendeur au titre de son lot
Le carnet d’entretien de l’ensemble immobilier
Les diagnostics techniques (amiante, électricité etc.)
Laetitia Leonetti
