Marchand de biens
Le chasseur
Nous en avons tous croisés : ils ont la pierre chevillée au corps, réhabilitent des appartements, des maisons, des immeubles avec le concours d’architectes ou de maîtres d’œuvre. On les appellent les marchands de biens. Un véritable sacerdoce.
Ils sont quelque 30 000 en France. Ils n’ont pas besoin de diplôme ou d’antériorité de salariat contrairement à la plupart des professions immobilières. Leur job ? Réaliser des opérations d’achat / revente. Pour y parvenir ils doivent cumuler les connaissances : droit de la propriété immobilière, règles d’urbanisme, copropriété, fiscalité et techniques du bâtiment. Le marchand de biens est un professionnel qui achète en son nom et de façon habituelle. L’activité peut être exercée aussi bien en personne physique qu’en société avec toutes les obligations légales liées au statut de commerçant. Il ne peut revendre que les biens dont il est propriétaire, autrement dit pas question de vendre un produit sur lequel il ne percevrait qu’une commission ! Il entrerait alors dans l’acte d’entremise d’agent immobilier. Néanmoins son champ d’actions reste vaste : biens immobiliers, parts et actions de sociétés à prédominance immobilières, terrains constructibles ou encore fonds de commerce. La profession n’est pas réglementée mais surveillée. Un particulier qui réalise des achats / reventes sans être déclaré au RCS ou via une SCI patrimoniale peut subir un redressement fiscal… procédure d’ailleurs de plus en plus fréquente.
Revendre ? Oui mais avant 5 ans !
Le métier n’est pas de tout repos ! Le marchand de biens a l’obligation de revendre dans un délai de cinq ans, dans l’unique but de faire des profits. Ce délai est réduit à deux ans pour les biens ou terrains revendus par lots (vente à la découpe). Lorsqu’il revend un immeuble rénové, il doit répondre des désordres qui affectent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, et cela pendant un délai de dix ans suivant la rénovation (article 1792 et suivants du Code civil). La souscription a une assurance en responsabilité civile décennale (RCD) est donc obligatoire, tout comme la responsabilité civile professionnelle (RCP) pour se garantir des fautes commises. A coté de son activité principale, il peut aussi réaliser d’autres prestations : acheter un immeuble pour le diviser en appartements ; réunir des lots d’appartements pour constituer un ensemble immobilier attractif pour un investisseur ; réaliser des travaux de mises aux normes (ascenseur, amiante, plomb…) ou aux standards de confort moderne (salles de bains, division ou suppression de pièces, parking…) ou encore pour changer l’affectation du bien (transformation de bureaux en logements). Il a aussi la possibilité de rompre des situations locatives pour vendre un bien libre ou y réaliser des travaux.
SAS, SASU, entreprise individuelle : quid ?
Ce chapitre est à ne pas prendre à la légère : la forme juridique. L’entreprise individuelle ou la société à responsabilité non limitée n’est pas recommandée. Et pour cause, si une opération ne dégage pas suffisamment de bénéfices et que le marchand de biens a contracté un prêt, sa responsabilité est fortement engagée. Aussi, il est préférable d’opter pour une SAS, SASU ou une SARL pour lesquelles les associés ne sont responsables qu’à hauteur de leurs apports dans le capital. A bannir, la SCI qui ne permet pas de réaliser des actes des commerce et la responsabilité des associés est… illimitée. Côté fiscalité, bonne nouvelle ! Ce pro bénéficie du régime fiscal favorable des achats / reventes prévu à l’article 1115 du CGI. Il ne s’acquitte que d’environ 3% de frais de notaire au lieu de 7 à 8 % pour le régime de droit commun et il ne paie de la TVA que sur la marge (différence entre le prix de revente et le prix d’achat). Il ne reste plus qu’à partir à la chasse aux biens !
Guillaume Eymeric.
Encadré :
Vous avez dit impôts?
L’imposition est fonction du statut juridique du marchand de biens.
– Entreprise individuelle : imposé comme un commerçant.
– SASU, SAS, SARL : imposée au taux de 15 % jusqu’à 38 120 euros et 28 % au delà. Ensuite chaque associé est imposé au PFU (ou Flat tax) sur le montant des sommes distribuées dès lors que celles-ci ne représentent pas des « Comptes-Courants d’associés ».
En savoir plus
Création de société :
https://bpifrance-creation.fr/activites-reglementees/marchand-biens
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