Goulwenn Tristant

Goulwenn Tristant

Loc meublée « Ma liberté de penser ! »

Nue, meublée ? Adjugé : meublée ! C’est la bonne question à se poser avant de s’engager dans l’achat d’un bien destiné à la location surtout d’un point de vue fiscal. Les rouages à connaître…

La location meublée séduit de plus en plus les propriétaires. Pour les locataires, c’est une autre affaire, cela dépend des meubles… Un peu de pédagogie : la location meublée est la mise à disposition d’un local d’habitation comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire. Elle peut être aussi saisonnière (Airbnb, location de vacances…). Pour le propriétaire, il est certain que face à la faible rentabilité de la location vide, l’option meublée permet d’éviter une erreur patrimoniale. Elle permet de booster la rentabilité grâce à des loyers en moyenne 15 % plus élevés. Dans les grandes villes, celle-ci est même deux fois plus élevée qu’une location vide. Côté statut, le propriétaire bénéficie du LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur Meublé Professionnel). Tout un programme !

Une p’tite claque aux impôts

Pour être LMNP, les recettes annuelles tirées de cette activité par un foyer ne doivent pas excéder 23 000 € par an, ni les revenus du foyer fiscal. Dans tous les cas, les revenus tirés de la location meublée entrent dans la catégorie du régime « BIC » (Bénéfices Industriels Commerciaux) *. Quant au régime fiscal à appliquer, quel est le sésame ? Micro BIC ou réel simplifié ? Le second présente de nombreux avantages : déduction des charges réelles (charges de copropriété, taxes foncières, intérêts d’emprunts, frais de comptabilité…), déduction fiscale des amortissements comptables définis selon le vieillissement progressif des éléments constitutifs du bien (l’amortissement ne peut créer le déficit ni l’augmenter), constitution d’un stock de déficit les premières années issues majoritairement des frais liés à l’acquisition du bien (frais d’agence et notaire) et travaux de rénovation. Résultat, le propriétaire paye moins ou plus du tout d’impôts, ni de contributions sociales sur ses loyers meublés et ce, grâce au déficit reportable sur 10 ans. Enfin n’oublions pas le report sans limitation de durée des amortissements non déduits. Qu’on se le dise…

Prise de tête ? Le coup de pouce d’un expert

La gestion du LMNP nécessite la tenue d’une comptabilité et l’établissement d’un bilan et compte de résultat. Le conseil et l’accompagnement par un expert-comptable peut être utile et vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôts des 2/3 des frais de comptabilité ainsi qu’une absence de majoration de 25% du résultat imposé à l’impôt sur le revenu en adhérant à un CGA (Centre de Gestion Agrée). Ainsi la démonstration est faite que la location meublée (lorsqu’il s’agit bien évidemment du mode d’exploitation le plus adapté à la localisation du bien) mérite d’être bien considérée, d’autant que le propriétaire peut exiger un dépôt de garantie de 2 mois contre un mois pour un logement non meublé. Toujours bon à prendre. Reste plus qu’à choisir de jolis meubles pour capter le client !

* Revenus BIC : déclaration des revenus dans la section « revenus BIC » 2042 ou 2024 C PRO en fonction du régime fiscal choisi (LMNP Micro-BIC ou LMNP au Réel Simplifié). Depuis août 2015, il faut utiliser un formulaire de contrat, conforme àce que prévoient la loi ALUR. Pour le bail mobilité, le contrat doit contenir les mentions prévues par la loi ELAN qui l’a créé.

Othman Bennani

Payer moins d’impôts ? Ce qu’il faut faire

  • Acheter un logement décent et le louer meublé au sens de la loi 
  • Opter pour la LMNP en Régime Simplifié 
  • Déduire les frais liés à l’acquisition en charges 
  • Réaliser des travaux de rénovation dès que cela est nécessaire
  • Déterminer de façon fiable la durée d’usure des composants du bien 
  • Imputer en premier lieu vos déficits provenant des charges non déduites 
  • Conserver vos justificatifs de dépenses en cas de contrôle fiscal

Quelques liens pour approfondir vos connaissances


Expert-comptables
www.viseeon.com

Service public
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/N349
Impôts location meublée

https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/jinvestis-dans-la-location-meubleeBIC

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/11732-PGP
Ordre des experts-comptables

http://www.infodoc-experts.com/Espace-Fiscal/Actualites/Location-meublee-professionnelle-suppression-de-la-condition-tenant-a-l-inscription-au-RCS?no_prehome

Droit Finances LMNP

https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1539-location-meublee-non-professionnelle-lmnp-regime-fiscal

Droit Finances régime juridique

https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1538-location-meublee-regime-juridique

https://www.capital.fr/votre-argent/lmnp-1334748

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