La holding…
…n’est pas un hold-up !
Créer une holding ? Le mot peut faire peur et pas qu’aux banques ! Pourtant ce type de société, légale, est indispensable à la structuration d’un patrimoine immobilier. Elle offre de nombreux avantages opérationnel, fiscal, financier et juridique.
Dans l’imaginaire populaire, qui dit holding dit évasion fiscale. Une mauvaise presse que la société holding ne mérite pourtant pas. Elle est simplement une structure dont l’objet est la prise de participations financières dans d’autres sociétés. Elle peut également en assurer la direction et /ou le contrôle de l’activité. L’intérêt de constituer une holding dans le cadre de ses investissements immobiliers est multiple, d’autant pour l’entrepreneur ambitieux, investissant massivement et stratégiquement dans ce secteur. Dans tous les cas, que l’on soit professionnel ou simple investisseur souhaitant diversifier ses activités, elle est un atout majeur pour bâtir efficacement son patrimoine immobilier. Elle apporte des outils d’exceptions nécessaires à la solidité et l’efficience de l’ouvrage !
Vous avez dit optimisation fiscale ?
En premier lieu, elle permet d’éviter d’importants frottements fiscaux grâce aux régimes « Mère-Fille » et « Intégration fiscale ». Pour pouvoir bénéficier du dispositif fiscal « Mère-Fille », la société holding doit détenir au moins 5 % du capital social de la filiale et les deux sociétés doivent être soumises à l’IS. Le régime de « l’intégration fiscale » implique, lui, de respecter des conditions plus contraignantes : la holding doit, entre autres, détenir au moins 95 % du capital social de la filiale et les exercices comptables doivent se clôturer à la même date. Reste que ces deux régimes fiscaux permettent une meilleure accumulation du capital grâce à la diminution de la pression fiscale sur les dividendes perçus par la holding. CQFD ! Contrairement aux dividendes perçus par les personnes physiques domiciliés en France, soumis à l’impôt sur le revenu, (au barème progressif ou prélèvement forfaitaire unique (PFU dit Flat Tax)), les dividendes perçus par une holding soumis à l’IS sont quasiment exonérés d’imposition (95 %). Ainsi, ses capacités d’emprunt sont nettement boostées ! De plus, la personne physique qui emprunte pour acquérir, par exemple des titres, ne peut pas déduire les intérêts de l’emprunt contrairement à la holding (sous certaines conditions). Cette structure procure donc un effet fort de levier financier.
Une structure organisée et hiérarchisée au pilotage facilité
Autre avantage, elle permet d’assurer le développement d’un groupe sans en perdre le contrôle juridique en utilisant, notamment, une structure de type verticale. Plusieurs holdings successives sont créées et, à chaque niveau, une majorité absolue permet de conserver ou d’obtenir le contrôle juridique d’une société avec une mise de fonds limitée. En ce sens, elle procure un effet de levier juridique. Elle autorise également une concentration du pouvoir de décision garantissant une politique de groupe cohérente et rationnelle, facilitant aussi les flux financiers entre les différentes sociétés par le biais de conventions de trésorerie. Elle est un excellent outil « d’opacité informationnelle » (légalement). En effet, la holding permet, par exemple, d’assurer la gérance de toutes les filiales immobilières, notamment SCI, évitant ainsi de multiplier les gérances à titre personnel. Un bon moyen de réduire fortement l’image du « serial investisseur / serial gérant », que les banques n’apprécient guère.
Un bel outil pour la transmission du patrimoine
Il existe deux types de sociétés holding : la « passive » (dite pure ou financière) qui se contente exclusivement de détenir des participations dans d’autres sociétés et la holding « active » (animatrice) qui fournit des services à ses filiales (activité commerciale). La seconde constitue un enjeu fiscal majeur très favorable à l’investisseur, car elle permet de bénéficier de régimes fiscaux spécifiques en matière d’impôt sur le revenu, sur la fortune immobilière, de droits de mutation titre onéreux et gratuit comme par exemple un abattement de 75 % dans le cas du régime dit « Pacte Dutreil » (Pacte qui permet, sous certaines conditions de faire bénéficier la transmission d’une entreprise familiale d’une exonération de droits de mutation à titre gratuit à concurrence des trois-quarts de sa valeur.) Alors une fois dépassées ses propres peurs, définie sa stratégie d’investissement, il est plus que nécessaire de s’interroger sur la création ou pas d’une société holding qui permet de cadrer efficacement la construction de son patrimoine immobilier !
Mais comment ça marche ?
La création d’une holding est similaire à celle d’une société classique. Il est néanmoins impératif de sélectionner le statut juridique d’entreprise (société civile ou commerciale) pouvant convenir à la stratégie adoptée par l’investisseur. L’inconvénient principal de la holding reste son image négative auprès des banques. Par méconnaissance, celles-ci sont réticentes à financer des investissements immobiliers détenus directement sous holding. Autrement dit, celle ou celui qui souhaite enchaîner les acquisitions pourrait être freiné par certaines banques et sociétés de cautionnement à cause de la gérance de la holding. Autre inconvénient, la multiplication de sociétés implique des coûts d’administrations supplémentaires (gestion et comptable). Au regard de ce contexte de frilosité des banques à l’égard de ce type de structure, il est inutile d’en créer une dans le cas d’une stratégie d’acquisition modeste (un seul studio). Par contre, elle devient intéressante à partir de l’achat, par exemple, de son second Immeuble De Rapport (IDR). La création d’une holding dépend donc de la synchronisation de ses acquisitions immobilières, de leurs fréquences ainsi que de l’ambition de l’investisseur.
En savoir plus :
Les holdings / Guide juridique et fiscal
Contrôlez, maîtrisez, actionnez les leviers à votre disposition
Holding familiale ou holding de groupe, holding de rachat ou holding de contrôle, holding animatrice ou holding passive. 125 €. 700 pages.
