Immeubles de rapport
Diviser pour mieux régner !
La quête du Graal ! Beaucoup rêvent d’investir dans un immeuble de rapport, opération à fort rendement si l’on dispose de cash pour assurer les arrières. Fini la copro… c’est vous le patron !
Longtemps chasse quasi gardée des professionnels de l’immobilier, notamment des marchands de biens ou foncières, l’immeuble de rapport (encore dit IDR) est devenu une stratégie d’investissement accessible à ceux qui veulent se constituer un patrimoine immobilier. La baisse des prix dans les centres-villes de province, l’accessibilité du crédit bancaire, la visibilité des annonces sur internet ont attiré quelques « fines mouches » vers ce type de bien. L’immeuble de rapport est un ensemble immobilier complet, détenu en monopropriété. Objectif : en tirer un rendement locatif le plus important possible sans être bloqué dans les prises de décisions par des copropriétaires. Autrement dit l’investisseur a les mains (quasi) libres ! Modifier les parties communes, transformer un local commercial en habitation, surélever l’immeuble… tout est possible ou presque après consultation du PLU. Et c’est en réalisant ce type de travaux que l’investisseur crée de la valeur sur son acquisition, ce qui est beaucoup plus hasardeux et compliqué dans un immeuble en copropriété. De plus, l’IDR vendu en bloc, vide ou occupé, est moins sujet à la concurrence. On se bouscule moins au portillon pour acquérir de telles surfaces. Car ce type de biens s’adresse à des investisseurs et non à des particuliers qui à 90 % recherchent leur résidence principale. La négociation est donc plus aisée, le budget travaux est plus intéressant du fait de la mutualisation des dépenses sur des lots regroupés, tout comme les futurs contrats d’assurance et d’entretien. A première lecture, il faut passer l’action !
Division officielle de l’immeuble ou pas ?
Reste que la « terre promise » peut cacher des vices. Avant tout, il faut vérifier que la division de l’immeuble de rapport a bien été faite. Et si celui-ci n’a pas été officiellement divisé, il faut penser aux conséquences en termes d’exploitation. Revenons aux fondamentaux : un même lot peut être loué à plusieurs locataires (bail individuel), mais il est nécessaire de définir la jouissance des parties communes dans chaque bail et de fixer des charges au forfait via un prorata des surfaces privatives. La rigueur est de mise d’autant en cas de contestation du locataire. La question se pose également concernant les compteurs électriques ou de gaz… individuels. Aussi sans division, la gestion locative de l’immeuble semble bien complexe. Il parait donc évident que la meilleure solution est de faire une division officielle. Celle-ci représente un coût à prendre en considération avec un géomètre et un notaire qui ont la responsabilité de délimiter chaque lot, de rédiger le règlement intérieur détaillant notamment la répartition des charges. L’autre contrainte est liée au plan local d’urbanisme qui peut imposer de réaliser des aménagements sur l’immeuble voire de créer des places de parking. Tout ceci doit donc être largement anticipé afin d’évaluer les conséquences d’une demande de division après l’achat.
En cas de travaux d’ampleur à réaliser ou suite à un sinistre, les frais sont à 100 % à la charge de l’investisseur
Ah la bonne affaire ! Oui mais… il faut savoir que l’immeuble de rapport peut aussi concentrer les risques au lieu de les réduire. Imaginons six appartements cosy dans ce beau bâtiment si bien situé mais… jusqu’à ce qu’un bar s’installe à ses pieds et que les nuisances soient à l’ordre du jour et de la… nuit. L’investissement subira alors une dévaluation qui n’aurait pas eu lieu dans le cadre de six acquisitions dans différents immeubles. Et dans le cas de figure où il y a déjà des locaux commerciaux ou professionnels dans l’immeuble de rapport, le montage se complexifie avec la gestion d’un bail commercial qui nécessite alors de se faire appuyer par des experts. Autre bémol, en cas de travaux d’ampleur à réaliser ou suite à un sinistre, les frais de travaux, rénovation sont à 100 % à la charge de l’investisseur au lieu de les partager avec d’autres copropriétaires. Il faut donc du cash, une épargne de sécurité bien plus conséquente que pour l’achat d’un appartement en copropriété. Anticipation, réactivité sont de mise en cas de problèmes car l’investisseur est seul et il a moins de force de frappe qu’une assemblée de copropriétaires avec des moyens financiers. L’objectif est de limiter au maximum l’impact d’une fuite d’eau, d’un problème de toiture… et d’éviter le conflit. Il s’agit donc aussi de bien choisir ses locataires afin qu’ils cohabitent facilement ensemble et qu’il y ait un esprit de « groupe ». Certains recommandent même de désigner un référent, à l’instar d’un président de copropriété qui serait en charge de créer une ambiance conviviale, de vérifier la propreté de l’immeuble… quitte à lui faire une fleur sur son loyer.
Les yeux doux des établissements bancaires
Les banques apprécient que le risque soit partagé. Qui dit plusieurs logements, dit plusieurs locataires et en cas de départ de l’un d’eux, voire de vacance locative, l’impact est réduit. Un bon argument dans la négociation avec les banquiers. Un seul emprunt est nécessaire et des loyers tombent de plusieurs sources. Ainsi les risques d’impayés sont ventilés. Statistiquement, deux loyers couvrent les échéances pour un immeuble de quatre appartements. C’est la bonne nouvelle ! Et si la stratégie de l’investisseur le mène vers une revente de son immeuble de rapport, la bonne technique de sortie consiste à vendre lot par lot plutôt que de vendre l’immeuble dans sa globalité. Après avoir pris le soins de créer une copropriété, la vente à la découpe comme on l’appelle, permet d’obtenir un prix global plus important. Il faut aussi savoir que les durées de ventes pour ce type de bien sont plus longues que pour des appartements. Enfin, sortir de Paris est une bonne stratégie, car avec le prix d’un appartement en région parisienne, on peut acheter un immeuble de rapport en province. Prêt pour régner ?!
Exergue
Les banques apprécient : qui dit plusieurs logements, dit plusieurs locataires et en cas de départ de l’un d’eux, voire de vacance locative, l’impact est réduit.
En chiffres
8 à 10 % c’est la rentabilité moyenne d’un immeuble de rapport comparée à des appartements (de 3 à 7 % selon le nombre de pièces)
800 € c’est le prix moyen au m2 d’un immeuble de rapport dans une grande ville de province
20 % c’est l’économie potentielle réalisée sur les frais notaires entre l’achat d’un IDR et des appartements
Pourquoi investir dans un immeuble de rapport ?
- Le prix d’achat au mètre carré est plus intéressant
- Davantage de marge de négociation du prix d’achat au regard de l’envergure de l’acquisition
- Rendement locatif plus élevé
- Déplacements du propriétaire limités au seul immeuble.
- Plus de liberté d’action, ne pas avoir à supporter une copropriété
- Accélération de la constitution de son patrimoine immobilier : économie de temps et d’argent
Les bémols
- Montant d’investissement de départ plus important
- Charges non partagées
- Risque plus grand d’acquérir plusieurs appartements au même endroit
- Trésorerie de départ plus importante
