Goulwenn Tristant

Goulwenn Tristant

Frais de notaire – Prenez les choses en mains !

Frais de notaire

Prenez les choses en mains !

Les 8 % qui peuvent faire mal ! Ces frais de notaire pèsent lourds sur la trésorerie lors d’une transaction immobilière. Outre sortir son cash, des solutions existent pour s’alléger entre prêt à 110 % et acte en mains. Ce qu’il faut savoir…

Comment ne pas payer, en partie, les frais de notaire lors d’une transaction immobilière ? Chacun le sait, les frais d’un acte de vente, quelque 8 % de la valeur du bien, sont à la charge de l’acquéreur, selon l’article 1593 du code civil. Reste que cette disposition n’est pas d’ordre public, ce qui signifie qu’elle n’est pas obligatoire et peut donc être « contournée » ! Hypothèse : un investisseur souhaite acquérir un bien à 200 000 €, il aura à payer 16 000 € de frais de notaire. En admettant que sa demande de financement à 100 %  soit acceptée, rien ne l’empêche de proposer à son banquier d’y inclure les frais de notaire. Bénéficier d’un prêt immobilier sans apport peut permettre de financer non seulement le prix du bien mais aussi les frais annexes liés à l’opération (frais d’agence, de notaire, de garantie, etc) qui sont alors empruntés. Ce type de prêt est appelé prêt immobilier à 110 %. Dans le cadre d’une stratégie d’investissement, il peut donc être intéressant d’avoir recours à ce crédit puisque les intérêts d’emprunt pour les locations sont déductibles des revenus locatifs. Dans ce cas, la banque va accorder un prêt, non pas de 200 000 euros, mais de 216 000 euros (frais de notaire inclus). Elle versera les fonds au notaire qui ne débloquera que 200 000 euros au vendeur, en conservant les 16 000 euros de frais qui lui reviennent.

Une clause d’acte en mains qui peut avoir des conséquences

Reste que si vous manquez de cash pour financer vos frais de notaires ou que la banque vous refuse un prêt à 110%, il vous reste l’option de la « clause acte en mains », autrement dit inclure les frais de notaire dans le prix de vente global du bien. Dans ce cas, il s’agit d’être très pédagogique avec le vendeur en lui expliquant que cette technique consiste à intégrer une clause dans le compromis de vente intitulée acte en mains ou contrat en mains. Juste une formalité ou… presque, car l’opération peut ne pas être neutre pour le vendeur. En effet, une vente immobilière est taxable aussi bien du côté du vendeur que de l’acheteur. L’impôt sur la plus-value immobilière frappe en principe celle-ci à hauteur de 19 %, tandis que cette même plus-value fera encore l’objet de prélèvements sociaux à hauteur de 15,5 % (exception faite pour la vente de sa résidence principale ou de sa résidence secondaire ce, lorsque le prix de cession est ré-employé pour faire l’acquisition d’une résidence principale.) Résultat, le vendeur peut rechigner à signer une clause d’acte en mains s’il n’est pas dans ces deux cas de figures, car il devra déclarer aux impôts un montant supérieur au prix de vente initial. Si elle n’est pas très avantageuse financièrement pour ce dernier, elle peut lui être utile pour réussir à vendre rapidement son bien, surtout si elle est mentionnée sur l’annonce. C’est en effet un argument commercial de choix pour attirer les acheteurs. Il faut aussi savoir que certains agents immobiliers ont peu connaissance de cette technique. Cela mérite donc quelques explications et argumentations auprès de ces professionnels.

Négociations sérieuses avec le vendeur…

La clause acte en mains ne s’impose pas à chaque vente et doit donc être discutée et accordée par les deux parties. Si les deux sont d’accord, le vendeur et l’acquéreur peuvent donc déroger à la règle générale. Pour l’acheteur, jouer cette carte permet, notamment, de conserver de la trésorerie qui peut s’avérer précieuse pour faire des travaux, par exemple, dans son futur bien. Cette clause étant particulière, il est recommandé de signer l’avant contrat (compromis ou promesse) chez le notaire afin de bien en cerner les contours. En résumé, pour financer des frais notaires, trois solutions sont envisageables : utiliser son épargne, décrocher un prêt à 110 % auprès d’un établissement bancaire ou intégrer une clause acte en mains dans le compromis de vente. Il suffisait d’y penser… ou d’être informé !

Exergue

L’acte en mains signifie que les frais d’enregistrement afférents à la vente seront reversés au notaire par le vendeur et non l’acheteur. Cette clause déleste ce dernier du poids financier des frais de notaire.

Encadré

Prêt à 110 % : la psychologie des banques

Les organismes bancaires sont plutôt frileux à accorder un financement à 110 % car ils estiment que l’investisseur doit participer au risque en finançant notamment les frais de notaire. Ils acceptent, bien sûr, de prendre le risque sur le prix du bien car ils ont la possibilité en cas d’échéances impayées, de saisir ce bien et le revendre. En revanche, sur les frais de notaire, ils ne pourront rien récupérer. C’est pourquoi, il est nécessaire de préparer un dossier solide avec une bonne argumentation. Un dossier de prêt immobilier à 110% est naturellement plus complexe à monter qu’un prêt classique, la banque va être plus exigeante sur les garanties que l’emprunteur pourra apporter. A bon entendeur…

 

 

 

 

 

 

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