Goulwenn Tristant

Goulwenn Tristant

Encadrement des loyers On remet le couvert !

Le plafonnement des loyers expérimenté à Paris et Lille en 2015, avant d’être annulé par la justice. Il revient après l’adoption de la loi Elan uniquement dans la capitale depuis juillet 2019. Quid pour les locataires et bailleurs ?

C’est la nouvelle de l’été ! La loi pour l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Loi Elan) de 2018 prévoyait de permettre aux maires de réintégrer le mécanisme d’encadrement des loyers avec plafond qui avait été mis en place par la loi ALUR de 2014. Ce dispositif est de nouveau en vigueur à Paris, une mesure d’expérimentation pour une durée de cinq ans et pour tout bail signé à partir du 1er juillet 2019. Il permet, pour les villes qui en font la demande, de limiter l’évolution du loyer d’un logement à usage de résidence principale (vide ou meublé, y compris le bail de mobilité) situé en zones tendues. Ces zones d’urbanisation de plus de 50 000 habitants sont caractérisées par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements qui a pour conséquence d’entraîner de sérieuses difficultés d’accès au parc résidentiel. Dans les quatorze zones de la capitale (80 quartiers), il a été fixé par arrêté préfectoral un loyer médian (hors charges et en mètre carré par mois) selon le nombre de pièces dans le logement, l’époque de construction du bâtiment et le type de location (nue ou meublée). Le bailleur peut donc décider de fixer son loyer dans un cadre strict n’excédant pas une limite haute de 20 % au-dessus du loyer médian et d’une limite basse inférieure à 30 % ce même loyer pivot. Pour les meublés, le loyer de référence majoré est relevé de 10%.

Complément de loyer c’est possible, mais gare aux abus !

Dans certains cas, il peut être demandé au locataire, en sus, un complément de loyer à condition que le bailleur puisse justifier que son bien présente des caractéristiques particulières de location et de confort (une terrasse, une vue exceptionnelle, un jardin, une hauteur sous plafond…). Ce complément exige une clause particulière au contrat de bail et gare aux abus dans le contenu et dans le montant fixé. Un locataire peut décider de le contester devant la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à compter de la signature du bail. En cas de non-conciliation, il peut ouvrir une action judiciaire. Les sanctions en cas de manquements constatés par le bailleur peuvent aller de la mise en demeure de mettre en conformité le loyer avec restitution des trop-perçus, à une amende (jusqu’à 5000 € pour les personnes physiques et 15 000 € pour les personnes morales). Ce dispositif est-il pour autant un frein pour la rentabilité des investissements locatifs ? Non, pour les biens présentant des caractéristiques objectivement exceptionnelles avec un contrat correctement rédigé ou encore s’il y a eu recours à un contrat de bail n’étant pas couvert par l’encadrement, tel le contrat de bail de résidence secondaire. Mais ce dernier ne doit en aucune manière être considéré comme une « astuce ». Il doit répondre d’un certain nombre de conditions pour ne pas retomber sous la qualification de contrat de bail à usage de résidence principale auquel s’applique l’encadrement !

Encadrement : qui est concerné ?

A Paris, ces nouveaux plafonds s’appliquent à tous les baux signés à partir du 1er juillet 2019 (que ce soit loué vide ou en meublé). Ils concernent les premières locations, les relocations (nouveau locataire dans un logement loué auparavant) mais aussi les renouvellements de baux (lorsque, à l’expiration du bail, le propriétaire propose un renouvellement du bail au locataire, que les conditions soient similaires ou différentes). Les baux mobilité sont également concernés. En revanche, ce plafonnement ne s’applique pas aux baux en cours ni aux reconductions tacites (de 3 ou 6 ans).

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