Cumul des rémunérations, revenus provenant de biens immobiliers… l’argent tombe mais lorsque la feuille d’imposition arrive la note est salée. Grise mine pour les couples. La solution : la défiscalisation !
C’est bien la douloureuse : l’imposition qui plombe chaque année les investisseurs parce qu’ils n’ont pas recherché l’optimisation de leurs revenus immobiliers. Et pourtant, il est parfois possible d’effacer son impôt sur le revenu en tirant profit de ses investissements immobiliers. Un seul mot d’ordre : la défiscalisation, ce que l’on appelle dans le jargon effacer son impôt sur le revenu en usant des dispositions légales pour diminuer ce montant. C’est un véritable job car l’ensemble des mesures à explorer est très encadré par des textes de lois qui évoluent en fonction des orientations politiques du gouvernement. Ces revenus émanant de la gestion de biens immobiliers sont soumis à une fiscalité spécifique qui est catégorisée soit en location nue, soit en location meublée. Totalement différentes, ces deux options relèvent pour la première des revenus fonciers et pour la seconde des bénéfices industriels et commerciaux avec de nombreuses divergences au niveau du traitement fiscal.
Cogiter sur le bon régime fiscal à choisir !
Il existe plusieurs leviers permettant d’influer en toute légalité sur la baisse des revenus et ce, tout en s’enrichissant ! Le premier est de sélectionner le bon régime fiscal qui permette de maximiser les charges déductibles, génératrices d’économies d’impôts. Recourir au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou entreprendre par le biais d’une structure juridique comme les SCI permettent de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Ces deux choix offrent la possibilité de créer des charges d’amortissement non décaissées des biens (1) pour diminuer significativement la base imposable.
Investir toujours et encore sans oublier de faire des travaux
Le second levier est de créer des charges permettant de défiscaliser. Après acquisition d’un premier bien immobilier, il est important de réitérer l’opération rapidement pour générer chaque année de nouvelles charges pour réduire son impôt. Ainsi l’investisseur peut bénéficier des deux effets de levier : l’endettement et les économies d’impôts obtenues grâce aux investissements qui permettent de… s’enrichir. CQFD (Ce qu’il fallait démontrer !). Décryptage : il est primordial de sélectionner des biens pour lesquels il est possible de s’endetter par un emprunt car les intérêts sont déductibles. Ils permettent ainsi de nouvelles acquisitions immobilières par l’effet de levier du crédit. Pour ceux qui font du nu, réaliser des travaux a également l’avantage de créer un déficit foncier par une charge importante. Et pour cause : lorsqu’un bien immobilier est loué, une déclaration des loyers encaissés est transmise tous les ans à l’administration fiscale. Sur celle-ci, le prix des travaux est déduit des loyers. Si leur montant est supérieur aux loyers, un déficit foncier est obtenu. Ce dernier est imputable sur les revenus globaux du ménage, dans la limite de 10 700 euros par an. Par exemple, si un projet génère 70 000 euros de travaux, il est possible de diminuer des revenus imposables globaux une quote-part de ces travaux à hauteur de 10 700 euros maximum par an, pendant 10 ans, jusqu’à ce que la totalité des travaux soient déduits.
Et si on parlait titres !
Le troisième levier consiste à diversifier son portefeuille par l’acquisition de titres de SCPI (société civile en placement immobilier) (2). Il s’agit d’une stratégie innovante dont le but est de mélanger l’acquisition de titres de SCPI de rendement permettant d’engendrer des revenus capitaux mobiliers annuels intéressants mais néanmoins imposables, et des titres de SCPI apportant du déficit foncier. Ces derniers sont émis par les sociétés acquérant des logements anciens à rénover et comportant des montants élevés de travaux à réaliser. L’intérêt est qu’ils sont optimisés pour générer des économies d’impôts. Il est possible d’en acheter auprès de sa banque ou d’organismes dédiés sur internet. En jouant sur les deux fronts, il est possible de contrebalancer les revenus de titres, afin de diminuer l’imposition. Chacun l’aura compris, la défiscalisation exige de posséder des compétences techniques en matière d’imposition. Chaque cas étant bien spécifique, il est nécessaire de s’entourer de professionnels et ce, avant même d’engager des démarches dans l’aventure que constitue l’immobilier locatif.
(1) Une charge non décaissable est une charge calculée (généralement en l’application de principes comptables), qui ne donne lieu à aucune sortie d’argent, c’est-à-dire à aucun décaissement. Il s’agit de charges « fictives » qui ne sortent pas du porte-monnaie.
(2) Une SCPI a pour vocation de réunir des associés autour d’un projet immobilier de grande ampleur. Investir dans une SCPI revient à placer son argent dans une société qui vise à acquérir un patrimoine immobilier ciblé et dont la gestion permet de créer du profit ou de distribuer des avantages fiscaux aux associés.
Défiscalisation : vive la loi !
Un des leviers à actionner pour défiscaliser est celui de l’investissement par le biais d’un dispositif fiscal immobilier. Ils sont nombreux, de plus en plus répandus et permettent de défiscaliser toujours plus en offrant des réductions d’impôts significatives. En location nue, l’investisseur a intérêt, entre-autres, à utiliser le dispositif de la loi Malraux tandis qu’en location meublée il optera pour la loi Censi-Bouvard. La loi Pinel s’adresse quant à elle à ceux qui souhaitent acheter un bien dans le neuf, tandis qu’il existe le dispositif Monuments Historiques permettant d’acheter un immeuble classé à louer. Chaque option comporte des conditions bien définies, qui peuvent être une durée de détention minimum à respecter, une zone géographie spécifique, ou encore un plafond de loyers à ne pas dépasser. Dans tous les cas, il convient d’analyser le projet recherché afin d’étudier s’il est possible de le créer avec un des dispositifs existants.
