Crédit immobilier – A saisir ! « Renégo de prêt… »

Crédit immobilier
A saisir ! « Renégo de prêt… »

Les mois se suivent et se ressemblent et les taux crèvent le plancher offrant de nouvelles opportunités de renégociations de prêt. Décryptage d’un contexte très favorable…

Au global, tous établissements confondus, les taux de crédit immobilier moyens sont encore en baisse : 1,15 % sur 15 ans, 1,35 % sur 20 ans et 1,55 % sur 25 ans. A tel point qu’on s’interroge : jusqu’où pourront-il descendre ? Depuis maintenant mi-juin, les taux d’emprunt d’Etat (1) à dix ans sont en territoire négatif et l’on atteint de nouveaux records du côté des taux de crédit immobilier. Dans un tel contexte, il n’est pas surprenant de constater une reprise des demandes de renégociations de crédit depuis mars 2019 avec de fortes économies à la clé. Cet été, les demandes ont été en hausse de 40 % par rapport à l’été 2018 et ont représenté 15 % des crédits accordés. Une belle « performance » même si l’on reste loin du niveau atteint lors des grosses vagues de renégociations des années 2010, 2013 ou 2017.

Sur tous les points 2019 est une année hors norme

En juillet et août, contrairement à ce qu’on observe traditionnellement, il n’y a pas eu de remontées de taux de crédit pour réguler le flux de demandes pendant les congés estivaux. Certaines banques ont même baissé à nouveau leurs taux en août de 0,10 % pour poursuivre leurs stratégies de conquête de nouveaux clients. Et encore plus surprenant, de nouvelles baisses ont été enregistrées en septembre ! Une grande banque nationale a baissé ses taux de 0,15 % proposant ainsi, avant négociation, des taux affichés records : 0,25 % sur 7 ans, 0,35 % sur 10 ans, 0,60 % sur 15 ans et 0,80 % sur 20 ans (contre 1,40 % en septembre 2018 sur 20 ans). La condition ? Gagner plus de 80 000 € à deux et avoir plus de 15 % d’apport, hors frais, soit 25 % du montant du bien au total. Ainsi, depuis un an l’évolution des taux dans cette banque a permis d’accroitre la capacité d’emprunt de 12 500 €.

Un gain de pouvoir d’achat de 12 494 euros !

Désormais, il est donc possible d’emprunter à moins de 1 % sur 15 ou 20 ans et ces baisses de taux successives ont engendré de nouvelles opportunités de renégociations. Ainsi si l’on reprend l’exemple de cette banque nationale, pour les meilleurs dossiers présentés, un taux à 0,80% sur 20 ans (hors assurance) était négociable en septembre 2019 contre 1,40% un an auparavant, soit une baisse de 0,60 %. Du coup les emprunteurs peuvent s’endetter à hauteur de 221 716 euros (mensualité de 902 euros), au lieu de 209 222 euros un an plus tôt (mensualité de 956 euros), soit un gain de pouvoir d’achat de 12 494 euros avec à la clé une économie totale sur le crédit de 12 928 euros. Les plus grands gagnants : ceux qui renégocient sur des durées courtes, à des taux parfois inférieurs à 0,5 % sur 7 ou 10 ans !

Plus de 120 000 € d’économie en renégociant son crédit

Autre exemple probant, l’agence Vousfinancer a fait renégocier un prêt souscrit, à la base sur 35 ans au sein d’une banque spécialisée, permettant à un couple d’économiser 125 000 € au total soit 50 % du cout initial du crédit ! Ce couple âgé de 48 et 45 ans, avec deux enfants, perçoit 4600 € de revenus nets à deux. En 2011, il a souscrit un crédit de 240 000 € sur 35 ans au taux de 4,95 % pour financer un projet d’achat de terrain et construction de maison. Ses mensualités s’élevaient à 1200 €. Avec le rachat du crédit en août 2019 : 220 000 € à 1,15 % sur 20 ans, la nouvelle mensualité s’élève à 1030 € (soit 170 € d’économie par mois), c’est-à-dire un gain total de 125 000 € et 6,5 années de remboursement ! On l’a compris, pour celles et ceux qui n’ont pas encore penser renégociation, il est temps de monter son dossier…

• Les obligations d’État (ou emprunts d’État) sont des titres de créance émis par un État pour financer ses dépenses en empruntant des fonds sur les marchés financiers.

Les 10 conseils pour réussir sa renégociation de crédit

1. Commencer par solliciter sa propre banque pour renégocier le taux de son crédit
2. En cas de refus, mettre en concurrence les banques pour faire racheter son prêt etobtenir le taux le plus avantageux
3. S’assurer qu’il y ait un écart de 0,70 % à 1 % minimum entre son taux et les taux proposés actuellement.
4. Être dans le 1er tiers de la durée de remboursement de son crédit
5. Avoir encore 100 000 € à rembourser minimum
6. Bien préparer son dossier de prêt et notamment, demander à sa banque le décompte de remboursement, ce qui peut prendre parfois plusieurs mois
7. Avoir conscience des frais engendrés par l’opération (pénalités de remboursement anticipé, frais de dossier et frais de garantie pour le nouveau prêt = au total 3 % du capital restant dû environ)
8. Diminuer la durée restante de son prêt, plutôt que la mensualité pour maximiser l’économie
9. Trouver aussi une assurance de prêt mieux adaptée et/ou plus compétitive
10. Prévoir de conserver son bien – et donc son crédit – encore deux ans minimum car lors d’un rachat, on repart en début de prêt avec un amortissement plus lent les premières années.