Goulwenn Tristant

Goulwenn Tristant

AUX ABRIS La SCI forteresse

Bienvenue dans la fameuse Société Civile Immobilière. Dans le jargon : la SCI, le bouclier, entre autres, de protection patrimoniale. On ouvre les portes

C’est une option, mais une option très sérieuse à étudier : la SCI, l’outil de gestion patrimoniale par excellence qui peut se révéler particulièrement utile pour les indépendants et les chefs d’entreprise. Et pour cause, l’emprunteur immobilier est engagé à titre personnel, le chef d’entreprise souvent en qualité de caution et le fisc, lui, n’épargne personne. Dès lors, il peut être intéressant de mettre une partie de ses actifs à l’abri de créanciers éventuels via la SCI. Le but, entre autres, assurer une protection de son patrimoine personnel en cas de poursuites par des créanciers potentiels.

Exonération dimpôt sur la plus-value dans le cas de la vente

On pense en premier lieu à la protection de la résidence principale. Dès lors que celle-ci est intégralement remboursée, elle pourra être apportée à titre gratuit (en échange de l’émission de parts sociales). Cet apport est alors soumis à des droits réduits et le régime fiscal conseillé pour la SCI est celui de l’impôt sur le revenu afin de préserver le bénéfice de l’exonération d’impôt sur la plus-value dans le cas de la vente de cette résidence principale.

Dettes perso et SCI : prévenir plutôt que guérir

Quel que soit son régime fiscal, la SCI peut aussi abriter des biens à usage locatifs achetés dès l’origine par la société et ce, même si un prêt est en cours. Pour cela, le bien doit être rentable et les loyers couvrir tous les besoins de financement de la SCI (autofinancement). Mais attention, dans le cas où la personne physique est poursuivie pour des dettes personnelles, elle ne sera plus en mesure de faire des apports à la SCI qui doit dès lors pouvoir s’autofinancer. On objectera que le créancier peut saisir les parts sociales de l’associé criblé de dettes personnelles ? En pratique aucun créancier n’a vocation, ni intérêt à devenir propriétaire de parts sociales d’une SCI, souvent familiale, qu’il ne contrôle pas. De plus le gérant peut avoir des pouvoirs et la présence de clauses d’agrément et de préemption renforcés.

Attention à la requalification !

Toutefois, la SCI ne restera un outil efficace de protection du patrimoine privé, que si elle n’a pas été créée dans le seul but d’échapper à ses créanciers (fournisseurs, impôts…) En effet, un apport en SCI d’un immeuble après la naissance d’une dette pourrait alors aboutir à une demande des créanciers en requalification (un de leur moyen d’action) de la SCI en société fictive. Ce qui aura pour effet d’aboutir à une nullité de la protection espérée du bien. La SCI doit donc être utilisée avec discernement, d’autant que pour rendre efficace cette société dans son rôle de protection, il faudra veiller à la faire vivre et à respecter les formalités annuelles (assemblée générale, comptes…), sans oublier de faire rédiger les statuts par un professionnel !

Dimitri Bougeard

Les étapes de la constitution dune SCI

  • Etude du projet et des objectifs des associés
  • Choix des éléments les plus importants : nom, adresse du siège, gérant, clauses spécifiques
  • Choix de la fiscalité 
  • Rédaction des statuts et validation par tous les associés 
  • Rédaction des autres documents (déclaration de non condamnation, procès-verbal d’assemblée générale, pouvoir spécial, etc) et signature par les associés 
  • Formalités légales (annonce, greffe, déclaration de bénéficiaire effectif) 
  • Obtention du kbis (à fournir au banquier pour obtenir le prêt)

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