Amortissements immo
A plein régime !

 Vous avez dit amortissement ? Autrement dit un bien s’use, ces composants deviennent obsolètes et en les constatant comptablement il est possible de diminuer ses impôts. Soit, mais quelles structures juridiques choisir et quel régime fiscal ?

L’affaire serait trop simple ! Toutes les formes juridiques ne permettent pas de pratiquer des amortissements, donc il faut plancher sur le sujet. Un investisseur en nom propre, donc en entreprise individuelle qui choisit le régime fiscal du micro-BIC, bénéficiera d’un abattement forfaitaire de charges 50 % (ou de 71 % en meublé de tourisme). Dans ce cas il ne pourra pas déduire de son résultat ces fameux amortissements. En revanche, s’il opte pour le régime réel, il pourra pratiquer des amortissements et ce, qu’il soit Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Même « punition » s’il investit via une SARL de famille, il pourra pratiquer des amortissements tout comme pour une société à l’impôt sur les sociétés. En revanche, une SCI translucide (communément appelée SCI à l’IR) ne permettra pas de pratiquer des amortissements, sauf pour les besoins d’un ou plusieurs associés de cette SCI. En effet, l’imposition d’une SCI translucide se fait aux mains des associés (1).

Quelle stratégie pour optimiser ?

Une fois le bien acquis, en propre ou via une société, la stratégie d’amortissement va être décisive pour toute la durée de détention du bien immobilier. Il est donc vivement conseillé de se faire accompagner d’un expert-comptable dès l’acquisition pour ne pas passer à côté de toutes les opportunités fiscales. Tout d’abord, il convient de déterminer le coût d’acquisition du bien immobilier, qui servira de point de départ à la détermination de la base amortissable. L’administration fiscale offre la possibilité à l’investisseur de retenir soit le coût d’acquisition incluant les frais d’acquisition (honoraires, droits d’enregistrement, frais d’acte (frais inclus)), soit d’opter pour l’inscription en charges de ces frais et donc de ne retenir que le prix d’acquisition comme base de calcul pour les amortissements (frais exclus). En faisant le choix des frais exclus, l’investisseur pourra ainsi déduire fiscalement davantage de charges l’année de l’acquisition et dans la plupart des cas générer un déficit reportable dans le but de ne pas payer d’impôts les premières années. Attention tout de même à ne pas générer trop de déficit qui deviendrait prescrit au terme des dix années de report possible dans certains cas.

Décomposition valeur terrain / valeur construction

Un investisseur averti sait que le terrain ne s’amortit pas, mais que la construction peut s’amortir sur une durée normale d’utilisation. Toute la question réside dans cette ventilation à retenir, l’investisseur étant tenté d’amoindrir la valeur du terrain pour pratiquer le plus d’amortissements possible. Le Conseil d’Etat s’est prononcé le 15 février 2016 en définissant  une hiérarchie des méthodes sur laquelle l’administration fiscale peut s’appuyer en cas de contestation de la validation lors d’un contrôle fiscal. Une fois cette ventilation appliquée, il convient de décomposer la valeur de la construction en autant de composants dissociables (gros oeuvre, façade, étanchéité, installations générales et techniques (IGT), agencements…) et pour lesquels la durée d’utilisation normale est différente. L’administration fiscale propose des fourchettes de durées d’usage (lire en savoir plus). L’investisseur a donc intérêt à effectuer une décomposition la plus fine et la plus fidèle à la réalité de façon à optimiser fiscalement son plan d’amortissement, sans s’exposer à un risque fiscal. Le dossier est très technique, il est donc recommandé de se faire accompagner par un expert-comptable qui saura proposer la stratégie optimale, en fonction du bien lui-même, mais également en fonction de la situation fiscale de l’investisseur et de ses autres projets d’investissements.

(1) C’est l’associé de la SCI qui est imposé, à hauteur de sa quote-part de détention. Si l’associé est une personne physique, il sera imposé à l’IR, alors que si c’est une société à l’IS, elle sera imposée à l’IS.

En savoir plus :
Evaluation des actifs immobilisés – Méthode par « composants »

Impots.gouv.fr : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/1843-PGP.html?identifiant=BOI-ANNX-000115-20141013

Exergue 1

Effectuer une décomposition la plus fine et la plus fidèle à la réalité de façon à optimiser fiscalement son plan d’amortissement

Exergue 2

Une SCI à l’IR ne permet pas de pratiquer des amortissements, sauf pour les besoins d’un ou plusieurs associés de cette SCI

Amortissements en immobilier : quid ?

Pour reprendre la définition officielle du Bofip (Bulletin Officiel des Finances Publiques) : « Lorsqu’un immeuble répond à la définition d’un immeuble de placement, les amortissements relatifs aux composants et à la structure de l’immeuble sont calculés en retenant la durée normale d’utilisation de chaque élément. ». En clair, l’amortissement permet à une entreprise de constater de manière comptable l’usure ou l’obsolescence d’un bien au fil des années et de son utilisation. Vous l’aurez compris, l’intérêt pour l’investisseur est de constater le plus d’amortissements possible afin de diminuer au maximum l’assiette taxable, sans pour autant que ces charges constituent des décaissements.