Goulwenn Tristant

Goulwenn Tristant

Acheter, construire Quelles clés pour la maison du bonheur ?

C’est le projet d’une vie, le plus gros investissement : avoir sa maison ! 25 % des Français ont l’intention d’acheter un bien immobilier dans les cinq ans àvenir. La question : faut-il investir dans de l’ancien ou faire construire ?

La pierre est le placement préféré des Français. Motivations ? Ils achètent un bien immobilier principalement pour se constituer un patrimoine pour leur avenir (36 %) et arrêter de payer un loyer (33 %). Selon une enquête d’Opinion Way, ils sont prêts à consacrer 308 000 € à l’achat de leur maison. Et comme tout investisseur, ils s’interrogent sur les modalités : faut-il faire construire ou acheter de l’ancien ? Ah le charme des vieilles pierres ! Parquets, hauts plafonds avec moulures, cheminées, poutres, colombages, ou encore façade en pierres…, un parfum vintage qui enivre. De plus, il y a presque l’embarras du choix avec un parc diversifié en centre-ville ou dans des communes secondaires. Il est facile de visiter, de se projeter, de…rêver avec ces maisons anciennes qui disposent souvent de grands jardins. Les impatients peuvent poser leurs valises en moyenne quatre mois après la signature du compromis de vente. L’immobilier ancien est aussi généralement moins cher que le neuf et en réalisant des travaux de rénovation, il est possible de réaliser une plus-value lors de la revente d’autant si le bien est situé dans une zone attractive.

Les petites et grandes mauvaises surprises avec l’ancien

Après avoir fait l’apologie des maisons anciennes, retour sur terre ! Un homme averti en vaut deux. En achetant ce type de bâtisses, l’on a que très rarement le sur-mesure dont on peut bénéficier avec la construction. Sa maison pourrait ne pas ou plus répondre à ses besoins : oui il y a bien quatre chambres mais une seule salle de bain et une cuisine mouchoir de poche. Et si demain il faut accueillir l’un de ses parents… Quid ? Les charges dans l’ancien sont aussi plus conséquentes, les équipements et matériaux offrant des performances énergétiques plus faibles. Il est donc recommandé de bien consulter le diagnostic énergétique. En cas de non conformité des travaux électriques ou de chauffage, de l’isolation thermique, les mises aux normes peuvent peser lourd dans le budget. Résultat, il faut penser travaux avec le chantier qui en découle et ses délais incompressibles. Ces dépenses supplémentaires doivent donc être intégrées dans le prix global en tenant compte du Crédit d’Impôt pour la Transition Energétique (CITE), qui concerne les dépenses en faveur de la qualité environnementale de son habitation : économies d’énergie, isolation thermique, production d’énergie. Le montant du CITE s’élève à 30 % des dépenses éligibles. Il sera donc nécessaire de trancher : conserver le bien en l’état et payer de grosses factures d’énergie ou bien réaliser des travaux onéreux.

Dream : sa maison sur-mesure !La maison de ses rêves ? Oui tout est possible en faisant construire, à condition d’être accompagné par un constructeur et surtout un architecte : prévoir la future consommation énergétique, la disposition de chacune des pièces, l’orientation de la maison, les équipements et même anticiper sur des évolutions au regard de ses besoins futurs. Ainsi sa maison pourra répondre à ses attentes sur des décennies. Autre avantage, l’on bénéficie d’une garantie décennale (10 ans) sur le gros œuvre (maçonnerie, toiture, couverture…) et il est possible de faire jouer pendant deux ans l’assurance dommage ouvrages du constructeur dans le cadre de la garantie dite de « parfait achèvement ». Celle-ci prend en charge tout type de réparations, y compris les équipements qui ne font pas partie intégrante du bâti, comme les menuiseries (volets, fenêtres…). En achetant du neuf, on achète sa tranquillité, c’est aussi l’assurance d’être aux nouvelles normes énergétiques : ventilation, chauffage, refroidissement, isolation filtration de l’air… Résultats : les factures sont maîtrisées. D’aucuns argumentent même sur le volet sanitaire : une maison neuve n’est pas chargée par des matériaux toxiques à l’instar de l’amiante, la peinture au plomb, la moisissure… qui peuvent avoir un impact sur la santé. Elle nécessitera moins de réparations et d’entretien, l’on économise ainsi du temps et de l’argent. L’aménagement intérieur est conçu selon ses besoins et ses goûts avec une optimisation de l’espace et des rangements. Enfin, si l’investissement de départ peut paraître plus élevé que dans de l’ancien, il est possible de le récupérer facilement lors d’une revente. Du fait de l’absence de droits de mutation, les frais de notaire sont autour de 2 à 3 % de la valeur du bien contre 7 à 8 % pour l’ancien. Il est possible de profiter d’une TVA réduite de 5,5 % si l’on construit non loin d’une zone ANRU et une exonération de la taxe foncière est prévue pendant les deux premières années suivant l’achèvement des travaux.

On vous avait prévenu : cherche terrain désespérément ! L’achat d’un logement neuf n’est pas à la portée de toutes les bourses. Le prix au mètre carré est 15 à 20 % plus élevé que dans l’ancien. Autre bémol ! Il est très difficile de trouver un terrain à vendre en zone urbaine. Dans tous les cas, une fois le terrain trouvé, le futur propriétaire devra se transformer en quasi chef de projet : chercher un architecte et/ou un constructeur, co-choisir et checker chaque élément de la structure, se préoccuper de la viabilisation et de l’assainissement du terrain. L’acquisition d’une maison neuve demande une bonne dose de patience. Dans un contexte de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), 18 à 30 mois peuvent s’écoulerentre la signature et la remise des clés. Le propriétaire doit rester vigilant tout au long du chantier et s’entretenir régulièrement avec le maître d’œuvre. Autre inconvénient, les coûts peuvent augmenter tout au long de la construction. Il faut se border avec un contrat tiré au cordeau, si possible forfaitaire, spécifiant un prix fixe pour la construction en mettant le risque de dépassements de coûts sur le constructeur. Autre point à ne pas négliger : les extérieurs : haies, portail, portillon, terrasse… peuvent faire grimper la note ! Un projet de vie qui nécessite donc de mettre sur la table toutes les options avant de faire le grand saut.

Les 20 bonnes questions àse poser

  1. Ma situation géographique est-elle stable ?
  2. Combien d’années je compte garder le logement acheté ?
  3. Les prix des logements sont-ils accessibles ?
  4. Mon budget est-il suffisant pour acheter le type de bien dont j’ai besoin ?
  5. Quel est mon besoin de surface de logement à moyen et long terme ?
  6. Achat dans l’immobilier neuf ou dans l’ancien ?
  7. Suis-je prêt à faire des travaux dans mon nouveau logement ?
  8. Comment est l’offre actuelle sur ce type de bien dans ce secteur ?
  9. Quel est le prix moyen du m² pour ce type de maison ?
  10. Dois-je passer par une agence immobilière ?
  11. Combien de temps prend l’achat d’une maison ?
  12. Quelle est ma marge de négociation ?
  13. Quels sont les points sur lesquels négocier une remise sur le prix ?
  14. Quel est le montant de mon apport personnel ?
  15. Combien puis-je raisonnablement emprunter ?
  16. Quelles sont les aides financières auxquelles j’ai le droit ?
  17. Quelles sont les assurances obligatoires ?
  18. Où trouver le meilleur crédit immobilier ?
  19. À combien s’élèvent les frais de notaire ?
  20. Quels sont les frais supplémentaires à payer pour un propriétaire ?

En chiffres

2018 : 970 000 logements anciens vendus et 150 783 neufs

(Source : Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI))
15 % et parfois jusqu’à 20 %, c’est la différence de prix au mètre carré entre le neuf, plus cher, que l’ancien.
2% à 3% contre 7 à 8%, c’est la différence des frais de notaire entre neuf et ancien.

Exergue 1Et sile bon compromis entre achat et construction était la rénovation ? Dénicher la bonne affaire et avec le budget restant remettre le bien à neuf. Ainsi l’on cumule les avantages de l’ancien et du neuf ! A penser.

Exergue 2

Le Crédit d’Impôt pour la Transition Energétique (CITE) concerne les dépenses en faveur de la qualité environnementale d’une habitation : économies d’énergie, isolation thermique, production d’énergie.

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