Goulwenn Tristant

Goulwenn Tristant

Achat locatif « élémentaire mon cher Watson

L’investissement locatif est plébiscité par les particuliers d’autant que les avantages fiscaux sont attractifs. Bureau, maison, appartement, parking… tout est possible à condition de bien mener son investigation.

C’est le conseil de départ à bien retenir : l’investissement locatif fait briller les yeux de bon nombre de nos concitoyens, mais il y a toujours un mais… Par exemple, si l’on choisit d’investir dans une ville où l’offre de logements est plus forte que la demande et que l’on se retrouve dans l’incapacité de trouver des locataires, de percevoir un loyer pour rembourser son crédit immobilier…, l’affaire se transformera rapidement en cauchemar. Autrement dit, acheter pour louer nécessite de bien connaître le marché immobilier.


Condition sine qua non
e: ne pas habiter ni utiliser à sa propre fin les lieux

L’achat locatif, c’est un peu comme la prose de Monsieur Jourdain, tout le monde sait de quoi il s’agit sans vraiment pouvoir donner des détails. En substance, l’investissement locatif revient à acquérir un bien immobilier (appartement, maison, local commercial) à mettre de suite en location. Il est possible aussi d’acheter un bien qui soit déjà occupé par un locataire ou par un fonds de commerce. L’investisseur locatif n’a donc pas l’intention d’habiter ou d’utiliser à sa propre fin les lieux. D’où, avant de se lancer, l’intérêt de s’interroger sur les raisons de son investissement : acquérir une future résidence principale en remboursant son crédit immobilier grâce aux revenus locatifs, placer son argent, diversifier son patrimoine, préparer sa retraite à travers une rente, revendre en faisant une plus-value, bénéficier des possibilités de défiscalisation immobilière… sont autant de motivations.


Local commercial, maison… l’embarras du choix

Les possibilités d’investissements locatifs sont multiples et dépendent bien sûr de la nature du projet. Il est possible d’acheter un logement destiné à l’habitation (maison ou appartement), un local commercial, des bureaux, un parking, ou encore un immeuble de rapport. Le bien peut également être loué vide ou meublé, être neuf ou ancien, situé en ville ou à la campagne, mis en location longue durée ou en location saisonnière, etc. Une fois les contours du projet bien dessinés, la question du financement se pose sérieusement. À moins d’avoir une cagnotte importante à portée de main, la meilleure façon reste le crédit immobilier consenti par une banque ou un organisme de prêt. Et bonne nouvelle, le remboursement des mensualités est réalisé grâce aux revenus locatifs. Reste qu’il ne faut pas négliger que ce type de financement implique de bien calculer la rentabilité de l’investissement pour pouvoir couvrir tous les frais (mensualités, assurance emprunteur, etc.) grâce aux loyers et si possible avec une marge de trésorerie (autrement dit : le cash-flow).


Défiscalisation immobilière : le bon plan ?

L’investissement locatif est très apprécié des gouvernements successifs qui permettent, par leurs politiques, de financer la construction de nouveaux logements, une gageure dans un pays qui en manque cruellement, surtout dans les zones les plus tendues (région parisienne, métropole lyonnaise, Marseille…) L’Etat a donc prévu des dispositifs de défiscalisation immobilière qui permettent d’investir en immobilier locatif tout en en tirant des avantages fiscaux. On ne passera pas à côté des lois Pinel, Censi-Bouvard, Malraux ou encore du statut LMP (Loueur en meublé professionnelle). Des dispositifs qui, rappelons-le, ne sont généralement pas compatibles entre eux. La boucle du projet d’investissement est presque bouclée, il faut aussi penser aux conditions de gestion locative. Un professionnel de l’immobilier peut prendre en charge cette gestion et s’occuper de tous les éventuels désagréments qu’entraîne une mise en location. A titre d’exemple, pour un investissement locatif dans une résidence de services, il est obligatoire de confier la gestion à un exploitant. Il ne reste plus qu’à faire le grand saut mais… pas dans le vide !

Marlène Griessinger


Anticiper les
difficultés ? Quelques consignes de base…

  • Acheter un bien immobilier dans une zone où la demande est forte pour être sûr de trouver des locataires.
  • Investir dans un logement ou un local offrant une rentabilité élevée. La rentabilité est calculée en comparant le prix d’achat avec le montant potentiel du loyer à percevoir.
  • Choisir ses locataires avec beaucoup de soin et vérifier qu’ils sont solvables, afin d’éviter les situations d’impayés et le cas échéant contracter une garantie loyers impayés pour vous protéger.
  • Pour la location saisonnière : veiller à acheter dans une ville ou une région fréquentée par les touristes, de manière à ne pas connaître de périodes trop longues de vacances. Pensez également à vérifier la compatibilité de l’exploitation en meublé de tourisme avec la réglementation locale.

Quelques liens pour approfondir vos connaissances
Un projet immobilier https://www.vousfinancer.com/credit-immobilier

Le simulateur de crédit immobilier 
https://www.vousfinancer.com/credit-immobilier/simulateurs/calcul-mensualites

Défiscalisation : tout sur tout
https://www.vousfinancer.com/credit-immobilier/actualites/on-defiscalise

Trouver un locataire sérieux
https://www.vousfinancer.com/credit-immobilier/actualites/comment-trouver-un-locataire-serieux-et-bon-payeur


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