La
colocation accroche de plus en plus les locataires et les
bailleurs/investisseurs. On parle même de nouvel eldorado. Mais des
questions se posent notamment sur le choix du
bail :
collectif ou individuel…
Nantes, Paris et Lyon sont en tête du classement des villes les plus convoitées pour la colocation. Si historiquement partager son « appart » était une affaire d’étudiants, aujourd’hui le marché est occupé par 45 % de salariés, des familles monoparentales et 1 % de retraités. C’est l’histoire de Dussollier dans « Adopte un veuf ». Côté investisseurs, difficile de passer outre la colocation tant ce mode d’exploitation est considéré comme l’un des plus rentables. Cet engouement se justifie notamment par ses nombreux avantages, notamment la diversification de son parc immobilier par l’acquisition de grandes surfaces. Les chambres, louées à elles seules, sont aussi chères qu’un appartement privatif ! La mixité des profils des colocataires permet aussi de créer une sorte d’équilibre dans le logement et d’assurer une meilleure garantie de paiement des loyers. De plus, la carence locative est en principe quasi inexistante à qui sait trouver l’emplacement idéal, d’autant que le remplacement des colocataires sortant s’effectue bien souvent par ceux en place.
Colocation
: la loi ALUR donne le ton…, mais pas plus
Et les bémols ? Il y en a ! La colocation est source de nombreuses difficultés, le législateur n’en ayant pas défini tous les contours avec exactitude. Force est de constater que la définition légale a été tardivement donnée à l’occasion de la loi ALUR de 2014 comme étant « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ». Et là se pose la question de savoir s’il vaut mieux opter pour un bail collectif (dit encore unique) ou pour un bail individuel de colocation.
Bail
collectif : avantage juridique, contrainte pratique !
Le
bail collectif est celui qui unit sur un même contrat le bailleur à
l’ensemble des colocataires. Il est souvent un choix plébiscité
par l’investisseur. La clause facultative de solidarité couplée
avec celle du cautionnement solidaire permet en effet au bailleur de
pouvoir recouvrer son loyer auprès
de l’ensemble
des colocataires et de leurs garants respectifs. Ainsi chacun
d’entre
eux peut être poursuivi en paiement en cas de défaillance de
n’importe quel colocataire. A cet avantage juridique s’oppose
toutefois une contrainte pratique car tout nouvel entrant d’un tel
bail, qui doit être agréé
par tous,
se verra proposé de s’engager au paiement de sommes dues par des
personnes dont il n’a pas les moyens de connaître la solvabilité
en
amont…
rendant alors la relocation plus laborieuse.
Bail
individuel : checker le règlement de copropriété
De
manière
contrastée,
le bail individuel (un contrat par colocataire) permet une certaine
flexibilité : ici nul besoin de l’agrément des autres
occupants de la colocation pour tout nouvel arrivant. Toutefois, il
convient d’être attentif à toute exploitation d’un bien situé
dans un immeuble en copropriété car le bail individuel peut être
assimilé
à de la location de pièces séparées au sein d’un même
logement. Une pratique qui peut être prohibée par certains
règlements de copropriété. Le bail collectif s’avère alors plus
adéquat !
La colocation est un mode d’exploitation sans nul
doute « booster »
de cash-flow. Mais le choix du bail individuel ou collectif doit être
anticipé afin d’en
appréhender
les impacts tant juridiques que pratiques. Il faut donc se poser les
bonnes questions et mener l’investigation. Un homme averti en vaut
deux !
Par
Amal Gajdane
Quelques clauses « spéciales colocation »…
- Clé de répartitiondu loyer : clause permettant de déterminer les quote- parts de loyer incombant à chaque colocataire, et d’éviter de demander au 1er arrivant sur un bail collectif de payer l’ensemble du loyer !
- Pacte de colocation : annexe au contrat de bail établissant les règles de vie de la colocation. Il vaut contrat si l’ensemble des colocataires l’ont signé, s’en sont vus remettre un exemplaire, et s’il est affiché dans le logement.
- Clauses d’interdiction de fumer et d’accueillir des animaux : elles sont réputées non écrites !
