Ah si j’osais !

Beaucoup d’entre vous ont pour projet de se lancer dans les investissements immobiliers et certains ont peut-être déjà franchi le pas. Pour d’autres, investir est devenu une simple formalité. Débutants, intermédiaires ou encore experts, nous nous sommes tous posés la même question : par où commencer, où investir (à Paris ou en province ?), quel investissement faire, avec ou sans travaux, petite surface ou immeuble de rapport…? Les questions sont multiples et les réponses ne sont pas toujours au rendez-vous. Avant de se lancer, il faut apprendre à vous connaître et identifier votre future direction. Ne donnez pas la priorité à la rentabilité, mais bien à ce que vous êtes capable de faire ou non. C’est seulement une fois ce travail effectué que la question de la rentabilité interviendra. J’ai défini cinq critères qui vous aideront à y voir plus clair : quelle est votre situation professionnelle, familiale, financière, personnelle et enfin quelles sont vos connaissances dans le domaine. Restez sage et faites ce que vous savez faire !

Ne pas se trouver de fausses excuses

Oui investir peut-être plus compliqué si l’on a un travail prenant, une famille à charge, des revenus faibles ou encore un manque de connaissances. Mais difficile ne veut pas dire impossible ! Il faut retenir que son premier investissement doit être celui de la confiance ! s’il est réussi, il sera le début d’une belle aventure, vers l’achat d’un second puis d’un troisième bien. S’il est loupé, cela sera probablement un coup d’arrêt ou alors un boulet. (Lire encadré les bonnes questions à se poser). Une fois votre direction identifiée, il va falloir appréhender votre futur investissement ainsi que son mode d’exploitation. Les types d’investissements sont nombreux et il n’y en a pas de bons ou mauvais : cave, garage/parking, micro-logement/studio, F2/F3/F4/F5, maison, immeuble de rapport (IDR), achat/revente, construction/revente, local commercial, SCPI… Bref, vous avez le choix mais retenez bien que c’est le mode d’exploitation qui va définir la rentabilité : nu, meublé, location courte durée (LCD) ou encore colocation (Voir infographie p.7). Vous constaterez qu’avec un bien similaire, vous pourrez doubler votre loyer selon votre mode d’exploitation !

Mindset : on devient ce que l’on entend

C’est vous qui allez définir la rentabilité et ainsi le cash-flow de votre futur investissement. Ne donnez pas la priorité à la rentabilité, mais bien au chemin que vous allez emprunter par rapport aux cinq critères. Ensuite, allez chercher la meilleure rentabilité. Enfin, il convient d’anticiper la réglementation fiscale afin que le cash-flow potentiel soit au maximum préservé, puisse être réinjecté sur d’autres projets ou alimente l’épargne de précaution. Entourez-vous aussi des bonnes personnes, fréquentez des investisseurs, des profils qui vous semblent être des modèles de ce que vous souhaitez devenir. Pour filer la métaphore, retenez que la meilleure solution pour apprendre à parler l’anglais couramment et rapidement est de s’expatrier dans un pays qui parle anglais. Pourquoi ? car votre esprit et votre subconscient seront confrontés au quotidien à cette langue et tôt ou tard, ils en apprendront les codes ! Pour l’immobilier cela fonctionne de la même manière. Plus vous serez en capacité de fréquenter des gens qui parlent ce langage de l’immobilier, plus il sera facile pour vous d’investir dans l’immobilier et de vous enrichir !

Les bonnes questions à se poser !

• Acheter dans quelle région et pour quelle rentabilité ?

• Ai-je suffisamment d’épargne avant d’investir ?

• Investir avec une copropriété ou non ?

• Ai-je suffisamment d’épargne de précaution pour investir dans un immeuble de rapport ?

• Immobilier et travaux de rénovation, évaluez vos réelles compétences

• Investir dans l’immobilier avec la gestion directe ou non des locataires ?

• Investir à l’étranger ou non ?

« Cap ou pas cap ? »

Répondez à ces trois questions par rapport à votre futur investissement immobilier :

1. Quelle est la pire conséquence possible de cet achat (Par exemple pourrez-vous assumer financièrement si votre locataire ne vous paie pas vos mensualités, travaux imprévus…) ?

2. Par rapport à ce risque, quelle est la problématique de cette conséquence (Par exemple avancer cet argent pour rembourser le crédit le temps de rétablir la situation ou payer les travaux…) ?

3. Est-ce un risque acceptable par rapport à votre situation financière ? Si vous répondez « OUI » à la 3ème question, alors foncez… !

Loyers à titre indicatif sur la ville de Saint-Etienne en fonction du mode d’exploitation