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LCD – Ça passe ou ça casse !

LCD
Ça passe ou ça casse !

Les locations de courte durée, baptisées aussi meublés touristiques, ont explosé  avec l’essor d’internet ainsi que des plateformes d’économie collaborative (Airbnb, Leboncoin… ). Bon rendement pour l’investisseur mais le sujet fâche.

On les aime quand on joue les touristes; on est agacé quand on vit dans un immeuble et que le trafic des valises à roulettes raisonne dans les escaliers; on est heureux pour son portefeuille quand on est un investisseur et que l’on en exploite quelques-uns : rendement assuré. Les locations de courte durée font couler de l’encre. Selon l’article D 324-1 du code du tourisme le meublé de tourisme se distingue du bail d’habitation selon deux critères : « Le locataire n’y élit pas domicile, il y réside principalement pour les vacances ; la location saisonnière doit être conclue pour une durée maximale de 90 jours à la même personne. » Aussi, l’investisseur immobilier, pour lequel cette typologie d’exploitation présente quelques atouts non négligeables, se heurte de plus en plus à une réticence des agglomérations. Celles-ci y voient une véritable nuisance à l’habitat résidentiel ainsi qu’un facteur d’une hausse des prix de l’immobilier. Par ailleurs, la location courte durée serait à l’origine de l’usure accélérée des immeubles concernés du fait d’une rotation de ses occupants. Enfin, elle ferait une concurrence déloyale aux professionnels de l’hôtellerie.


Exploiter en LCD : une règlementation oui mais…

C’est dans ce contexte et pour ces raisons que les agglomérations sont désormais nombreuses à délibérer sur le sujet. Le Code de la construction et de l’habitation prévoit en ses articles L.631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation (CCH) une réglementation relative aux changements d’usage qui prohibe d’affecter un logement à un autre usage sans obtenir une autorisation du maire. Depuis presque dix ans, la jurisprudence considère que le fait de louer un logement en courte durée constitue un changement d’usage, ce qui a été repris par la loi ALUR de 2014. La location en courte durée suppose donc une autorisation préalable en mairie, à l’exception des résidences principales louables en location courte durée sur 120 jours par année civile (cf. encadré). Cette réglementation devrait être systématiquement applicable de plein droit aux communes de plus de 200 000 habitants, mais en pratique elle n’est pas forcément mise en œuvre sur les zones concernées. Dans certaines villes de ces zones, il arrive donc que les propriétaires soient totalement libres de louer leur logement à l’année en courte durée, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou non. D’autres villes ont fait le choix d’opter pour l’application de la réglementation à l’instar de Paris, Lyon ou encore Marseille) avec, selon l’article L.631-7-1 du CCH, une obligation de compensation possible (c’est-dire achat de droits de commercialité auprès d’un organisme spécialiste) et, le cas échéant, en surplus, une télédéclaration avec numéro d’enregistrement. Il s’agirait ainsi pour les maires d’éviter une transformation de certains quartiers en zones exclusivement dédiées au tourisme et ce, dans un marché locatif très tendu. Force est de constater que l’acquisition de droits de commercialité n’est pas un gage d’exploitation en location courte durée. En effet, les règlements de copropriété peuvent, en raison de la destination de l’immeuble, y poser des conditions supplémentaires (accord des copropriétaires), voire une interdiction absolue.


Des sanctions ? Jusqu’à
50 000 euros

Et quid des chambres chez l’habitant ? Leur régime pose des difficultés, car quelques villes ont pu accorder une autorisation personnelle illimitée (ex : Lille et Strasbourg) alors que l’article L631-7 du CCH précité, qui pose la règle du changement d’usage, ne fait aucune référence à l’exclusivité du logement.
Le sujet de la location courte durée fait donc l’objet d’une attention législative toute particulière. Les sanctions en cas de non-respect relatives au changement d’usage ont été doublées par la loi de modernisation en 2016 pour atteindre 50 000 euros. La mairie de Paris envisage d’interdire tout bonnement l’exploitation en location courte durée des biens situés dans les quatre premiers arrondissements de la capitale. Aussi, le choix de l’emplacement ainsi qu’une veille réglementaire apparaissent plus que nécessaires pour tout investissement qui aura choisi ce mode d’exploitation.

Résidence principale : 120 jours de location courte durée… ou plus !

Selon l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, « la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge ». Ce texte est le fondement selon lequel il est impossible de louer une résidence principale plus de quatre mois dans l’année, soit 120 jours par an. Comme le précise cet article, si des raisons particulières le justifient (hospitalisation), il sera alors possible d’aller au-delà de ce quota.

Exergue

La location en courte durée suppose une autorisation préalable en mairie, à l’exception des résidences principales louables en location courte durée sur 120 jours