Plaisir, sacerdoce, chronophage, sécurisant ? On n’est jamais mieux servi que par soi-même dit-on. Faut-il gérer l’exploitation de son bien en solo ? Check-list du job à faire avant le grand saut ou…pas.
C’est décidé je serais le chef d’orchestre de la location de mon bien. Après tout, c’est mon bébé. Certes, mais avant tout il est préférable de vérifier le basique du basique de préférence, avant de faire l’acquisition envisagée. Et il n’y a pas de questions idiotes, la première étant : mon logement peut-il être loué ? car un propriétaire a l’obligation de délivrer un logement décent et ne portant pas atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire. Aussi, depuis le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, une location à titre d’habitation doit disposer d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3. Faites donc mesurer votre logement par un professionnel car le bailleur doit communiquer sur sa superficie dans l’annonce ainsi que dans le bail. Une différence de plus de 5 % permet au locataire de demander une diminution du loyer. Pensez aux diagnostics immobiliers et vérifiez que tout est conforme : diagnostic location ERP (état des Risques naturels, Miniers et technologiques), DPE location (diagnostic de Performance) et le diagnostic de surface LOI Boutin (attestation de la surface habitable réelle). (1) Le « plus agréable » étant fait, il vous reste à fixer le prix du loyer qui dépend grandement du marché. Vous devrez respecter le plus possible les prix pratiqués par les autres propriétaires bailleurs pour trouver preneur. Consultez les annonces immobilières similaires, surfez sur le site se seloger.com, le boncoin.fr ou rapprochez-vous d’une agence immobilière pour un conseil. Plusieurs éléments viennent influencer le montant du loyer de votre bien : sa superficie et son emplacement, son état et niveau de performance énergétique, son confort (étage, présence d’un ascenseur ou d’un gardien…), les annexes (parking, cave, terrasse, jardin…), sans oublier que le loyer d’une location meublée est plus élevé qu’une location vide. Et tout en prenant en compte, depuis le 1er juillet 2019, les dispositifs relatifs à l’encadrement des loyers en zone tendue. Alors toujours prêt à être chef d’orchestre ?
Le prix du loyer dépend du marché. Il faut respecter le plus possible les prix pratiqués par les autres propriétaires bailleurs pour trouver preneur !
Charges locatives : à vos calculettes !
Il est important de déterminer le montant des charges sur un an pour ensuite calculer les provisions sur charges (si l’on n’opte pas pour le forfait) que le locataire devra régler chaque mois. Une fois par an, si besoin et sur justificatifs, il faut réaliser une régularisation à travers un décompte des charges. Si les provisions facturées au locataire sont inférieures aux dépenses réelles, le locataire sera amené à ajouter un complément. Et il sera en droit d’exiger de consulter les pièces justificatives des dépenses réalisées. Dans le cas inverse, le propriétaire devra lui verser le trop-perçu. Il est donc essentiel d’être aussi juste que possible.
Le poids des mots, le choc des photos : l’annonce qui fait mouche
Je t’aime et je te veux ! L’heure est maintenant à la rédaction de votre annonce qui va générer un coup de foudre entre votre futur locataire et votre bien. Un texte exhaustif avec un maximum d’informations, clair, bien écrit, sans faute, avec des tournures de phrases qui donnent envie d’en savoir plus mais en restant dans la vérité sur la composition et l’état du logement. Avoir de belles photos pour votre annonce sera l’élément le plus important. Un futur locataire avant même de lire une annonce, regarde les photos. Ainsi il se projette dans son logement. Les études prouvent qu’avec de belles photos, il y a sept fois plus de visites. (Lire encadrer Le b.a.-ba d’une bonne annonce).
« Recrutement » : vous avez du temps ?
Il y a la queue dans l’escalier… Bien joué ! Bonne annonce mais encore faut-il choisir le bon locataire et qu’il vous choisisse aussi. Demandez un dossier complet au candidat. Prenez en considération que plus le loyer sera élevé, moins vous aurez de choix. La propreté de votre logement et une belle décoration, vous permettront d’alpaguer davantage de candidats sérieux et de justifier aussi le montant du loyer. Si vous avez opté pour une exploitation en colocation et/ou immeuble de rapport (IDR), faites-en sorte de bien choisir votre team ! attention à la mixité générationnelle, à une diversification équilibrée des profils… Dans tous les cas, restez vigilant. Malgré tout votre locataire, même choisi avec la plus grande des précautions, n’est pas à l’abri de difficultés financières. Et la terreur d’un propriétaire reste les risques d’impayés ou de dégradations. La bonne idée est donc de souscrire à une assurance ou garantie loyers impayés (GLI) qui prenne charge les recours amiables ou contentieux contre les mauvais payeurs ou propose une indemnisation en cas de départ prématuré. Une telle assurance vous prémunit également contre les éventuelles détériorations immobilières. De plus la cotisation (en moyenne 3,5% du loyer annuel charge comprise) peut être fiscalement déduite des revenus immobiliers. Jour J : grand jour, une pointe d’émotion de part et d’autre… Il faut vous assurer que votre logement est propre et bien sûr le mentionner dans l’état des lieux d’entrée de manière à retenir des frais en cas de dégradations constatées à la fin du contrat de bail. Assurez-vous du bon fonctionnement de l’électroménager, de l’éclairage et autres appareils électriques, ainsi que de la tuyauterie (WC, robinet, douche…), sans oublier d’établir ou rétablir les différents abonnements (électricité, gaz). L’heure est à la demande de l’attestation d’assurance d’habitation de votre locataire, à la mise en place de l’état des lieux en bon et due forme avec mention du nombre de clés et de Vigik, de relever les différents compteurs (eau, électricité, gaz), de mettre en place une charte pour le bon fonctionnement et entretien du logement, de présenter votre locataire au gardien de manière à mettre son nom dans le digicode de l’immeuble… Alors oui vous pouvez être le chef d’orchestre de votre location, mais sachez que c’est un métier que certains choisissent de déléguer à des professionnels. Il vous faut donc une bonne dose d’organisation, de volonté, de patience, de psychologie tout comme lors d’un recrutement. À la signature du bail (l’épilogue), les deux parties doivent en repartir satisfaites !
- Les diagnostics immobiliers complémentaires obligatoires en fonction de l’ancienneté du bien immobilier loué : le DAPP (Diagnostic Amiante Parties Privatives), le Diagnostic PLOMB : (CREP pour Constat de Risque d’Exposition au Plomb), le Diagnostic Electricité à la location et le Diagnostic GAZ à la location.
Votre locataire, même choisi avec la plus grande des précautions, n’est pas à l’abri de difficultés financières
A noter :
En chiffres
7 fois plus de visites avec de belles photos
9 m2 c’est la surface habitable minimum pour louer un bien
3,5 % du montant du loyer, c’est le pourcentage moyen de la cotisation GLI (garantie loyers impayés) qui peut être déduite fiscalement des revenus immobiliers
Le B-A.BA d’une bonne Annonce
Il faut indiquer la date de construction du bien, son emplacement, la surface, le nombre de pièces, si possible la surface des principales pièces (salon, cuisine et chambres), les matériaux des revêtements de sol, la surface des extérieurs (jardin, terrasse, balcon), la distance des transports, s’il y a des commerces et écoles, les éventuels travaux de rénovation qui ont été réalisés. Pour les photos, rangez chaque pièce et évitez qu’un membre de la famille ou un animal apparaissent, retirez un maximum d’objets personnels, jouer sur la luminosité des pièces pour une qualité d’image supérieure et n’oubliez pas de prendre des photos des espaces extérieurs.
Les documents qui ne peuvent pas être demandés Au Locataire
En application des lois du 6 juillet 1989 et du 17 janvier 2002, le propriétaire n’est pas en droit d’exiger certains documents tels que :
• Portrait photo, carte VITALE
• Photocopie de compte bancaire
• Attestation de bonne tenue du compte bancaire
• Attestation d’absence de crédit, autorisation de prélèvement automatique
• Contrat de mariage ou un certificat de concubinage
• Dossier médical personnel
• Extrait de casier judiciaire